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万科N城记之深圳:熟悉的陌生人  

2010-02-03 20:19:53|  分类: 商业地理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科N城记之深圳:熟悉的陌生人 - 商业有界 地理无疆 - 《锦绣》杂志

撰文:沈威风  图片:photoe  CFP

 一

深圳是一个没有历史的城市。

尽管这里亚热带的气候在冬季显得格外宜人,习习的海风令这个城市四季叶绿花红,有着内地城市少见的整洁和干净;但是,如果你是一个对城市以及城市所携带的历史文化感兴趣的人,那么穿行在深圳的大街小巷,你很难寻找到你所需要的东西。

往北一百公里的那个大城市——广州,终年滴水的骑楼,幽长曲折的小巷和抑扬顿挫的粤语,才是凝聚千年历史沉重感的城市。深圳,人人都知道,那只是来源于“在中国的南海边画了一个圈”的奇思妙想,然后用不大的功夫就拔地而起的新城。

城市学者李津逵是辽宁大连人,像他这样的外地人,在深圳很常见。事实上,当一个人说自己是“深圳人”的时候,遭遇到的眼光通常都是带有疑问的:您祖籍就是当年深圳那个渔村?如果不是,那这些所谓的深圳人,就都是轰轰烈烈的深圳造城运动开始之后搬迁去的移民。不过,像李津逵这样热爱深圳失地农民所居住的城中村的外地人,却很少见。

城中村,既是村落的遗存,又是城市化的造就物、副产品——失去了土地的深圳农民得到了赔偿,有一笔不小的财富,还在城市里得到了一块地,可以盖起属于他们自己的房子。很显然,为了最大化地利用好这仅剩的土地,每一家都把房子盖到了五六层,每一层都隔出尽量多的房间以方便出租。每一所房子都和旁边的那一栋肩并肩手挨手,距离大概不足一米。

从高处看下来,就是密密麻麻层层叠叠的房子——毫无美感,那是必然的。在政府眼里,这些城中村是城市身体上的零散疥癣,丑陋,而且不安全。混杂着三教九流,狭小的街道上密布着夜总会、酒吧、酒楼、饭馆、发廊、糖水店、凉茶铺、药店、超市和服装店。这里日夜喧哗,白天有人坐在家门口打麻将,晚上聚集在茶餐厅里吃饭,看香港电视,有球赛的时候一群中年男人看着电视大声咒骂……

在李津逵眼里,这却是一个城市发展最好的形式——紧凑、方便,是一个城市自由生长所带来的力量和智慧。而他所厌恶的,恰恰是为了创造整洁干净,而由政府牵头进行功能区域划分的城市。在他看来,这种将工业区和生活区完全分开,居住在城市里的人们每天进行钟摆式的移动,白天生活区是一个“睡城”,而到了晚上,巨大的工业区空荡死寂。这样的城市,是无趣乏味也没有生命力的。

在深圳,工业区里有几个巨人,为这个城市创造了数以万计的就业机会,这其中包括华为、富士康和近年因为巴菲特的垂青而迅速走红的比亚迪。和他们相比,城市地产商万科的知名度和影响力,就没有想象中那么大。

万科N城记之深圳:熟悉的陌生人 - 商业有界 地理无疆 - 《锦绣》杂志

就公共建筑来说,庞大而缺乏美感的市民广场和一柱擎天的赛格广场是深圳市民最熟悉的符号。每隔两三年就翻修的深南大道和21世纪才开通的滨海大道,则成为深圳市民出行的主干道。作为全国房地产业龙头的万科,虽然在深圳的销售额和利润数量,都占到整个集团的百分之三十到四十。但是无论是热闹的福田中心区,还是这个狭长城市的东西干道两旁,万科都只有一两个体量只为数万平方米的项目,使得它和这个城市主流地区的联系,显得很疏离。

甚至,万科的身上,“南派”开发商的印记都不是很明显,它的风格与典型的南方开发商如珠江、富力、金地,都有着明显的差别。作为一个在深圳起家的企业,万科和大部分的深圳人一样,是“外来人口”,是移民到这个城市并且扎根下来的。

也因此,和大部分的外来人口一样,急于融入这个城市,被城市所接纳的心情,就显得很急迫。这在万科早期的项目上,有着很明显的表现。

李咏涛,前《深圳商报》地产部主编,近年一直在北京发展。在他的眼里,万科从1988年涉足房地产之后的几年时间里,在上海、北京、青岛等地遍地开花,但是在大本营深圳却几乎没有建树,主要是因为这个外来的和尚,无法以较低成本获得土地资源。“拿不到一手地,万科只能盯住二手甚至三手地。”李咏涛说,“但是,来自五湖四海的万科人对深圳这座移民城市感情独特,所以,就越是急于在这里证明自己。”

1993年,中国海洋石油南海西部公司遍撒英雄贴,邀请房地产企业联手开发其位于深圳罗湖文锦路与爱国路交汇处的一块5000平方米土地。这块土地在当时堪称寸土寸金,一路之隔的海丽大厦就曾演出三天三夜排队买楼的盛况,楼价更是被炒成天价。实力雄厚的南海油田抛出如此大的一个绣球,对深圳房地产商构成了极大的诱惑,几家大企业纷纷参与角逐。正在深圳闹“地荒”的万科,自然当仁不让。

万科能够胜出,据李咏涛说,这和万科当时提交的方案很“英雄主义”有关,“在万科的方案中,大厦高达180米(51层),高度超过深圳著名的国贸大厦,仅次于正在建设的地王大厦;新古典主义风格雄伟气派,把石油巨头的派头表现得淋漓尽致。这十分契合南油这类超级国企普遍存在的好大喜功心理。”

而王石本人,彼时和万科集团总部还局促在偏僻水贝路的厂房里,他的子弟兵们,做梦也想有一天,能把万科的办公室也搬到气派高大的大厦里去,或许在他们当时的想法里,只有在这样的大厦里办公,只有建造出这样雄伟气派的大厦,才算是开发商成功的一个标志吧。

李咏涛说,“深圳的前20年,是一个崇尚高度的城市。1984年建成的国贸大厦高达160米,是中国首座现代化的摩天大楼,被誉为‘神州第一楼’,成为中国改革开放的象征。1994年建成的地王大厦,将这一高度提升至300米以上,号称亚洲第一高楼。受国贸、地王的品牌效应鼓励,‘超越国贸、比肩地王’成为深圳房地产商的最大梦想。于是,在那段时间里,建筑设计事务所成为深圳生意最热闹的地方。”

现在最著名的崇尚高度的城市是迪拜,他们不惜巨资,在沙漠里建造起了一座座高耸入云的大厦,只不过迪拜经济危机的到来,也像他们的高楼一样引人注目。20年前深圳的高楼运动,也被一场危机戛然地划上了句号。1995年,海神广场动工,几乎在同时,深圳写字楼价格大幅缩水,几乎所有的写字楼都在滞销中煎熬。

这是一个几乎拖垮万科集团的项目,最后的结果是,王石放弃了高层写字楼的梦想,将其改名万科俊园,性质也改成了住宅。可是这座当时中国最高的住宅楼的发售,也是一波三折。直到今天,看到这座建筑物的人都总觉得有点奇怪。因为项目位于文锦路和爱国路的交汇处,大厦正面正冲文锦路——而文锦路,是一条车水马龙非常繁华的大路,在风水上而言,这是个不能聚财的格局。深圳虽然是一座内地移民为主的城市,可是地处南粤,与香港遥遥相对,风水之说在这里还是很流行的。

最后,万科做了一件它之前没做和之后可能都再也不会做的事。毕业于清华大学建筑系的高材生莫军(多年后他成为万科集团的资深副总裁),在成为俊园项目的负责人之后,按照香港风水大师的指点,从山东请来一块十几吨重的泰山石摆放在俊园前广场的中央,尊其为“泰山石敢当”,起镇宅辟邪作用。

俊园这个豪宅项目当时被称为是“不可能完成的任务”,不过万科团队奇迹一般地完成了销售。至今,它还高高矗立在市区,在文锦路上行车,远远就能看到路的尽头就是一座高大的建筑物——那块巨大的“石敢当”也仍静静地趴在建筑物的前方。只是纵然有泰山石的镇守,这座老牌豪宅的人气似乎仍然不旺,站在灯火辉煌的文锦路上望过去,高大建筑大部分的窗口,都沉静地黑着。

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俊园

俊园项目的波折,让王石有了一些很偏执的坚持。他从此不再涉足写字楼等商业地产项目,只专心做住宅。同时,王石还自嘲患上了“恐高症”。当然,这位因为登上珠穆朗玛峰而备受关注的商人,恐的不是高山,而是高楼。“万科的教训之一是:不要轻易上高层项目,否则不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”这是王石的自述,他也永远放弃了在高楼大厦里办公的梦想,他甚至开始审视,这一场追逐高度的游戏背后,除了对财富的渴望和虚荣的满足之外,还有什么更多的意义吗?

2002年1月,万科总部搬离其驻扎8年之久的水贝工业区,落脚梅林路63号新落成的万科建筑研究中心——一栋由清水墙和玻璃构成的后现代建筑,高度仅20多米。而这种简约现代的风格,也几乎成为万科的标志,相比其他的南方开发商,万科更强调设计上的美感。在早期大红大绿的港派风格之后,近些年万科开始更多地选用沉静的灰色调。

2009年夏天,北京三里屯瑜舍酒店地下的法国餐厅。这座由日籍建筑师隈研吾(Kengo Kuma)设计的建筑,有着翡翠色玻璃所构成的魔方式的外墙,写意的竹林,中药柜台一般的前台,屋顶上蔓延翻卷的精钢制成的帷幕,还有鸡蛋形状的电梯——这一切和现在王石的气质和喜好很相符合,有一种极致的设计感。那天,王石很兴奋地说,“万科新总部大楼就要落成,这是一个非常棒的建筑,”他做了一个五爪金龙般的手势说,“它是一个放倒的、平躺的摩天大厦。”

他说的那地方,在万科东海岸项目之前、盐坝高速公路南侧,背山面海,占地61729平方米,是大梅沙的“黄金宝地”。在2005年以5000多万元地价拿下之时,万科就决心要建一座全球独一无二的建筑。在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后,2006年7月,美国的Steven Holl Architcts在30多家角逐者中被选中,而他的设计理念就是“漂浮的地平线,躺着的摩天楼”。或许,这一理念,恰恰击中了王石那颗恐高的心。

这座大楼的造型确实甚为奇异,王石曾经将它描绘成平躺的大厦,一棵在地上自由生长的树;然而在现场看到这座架空14米,总共6层的灰色建筑物的时候,每个人都会产生一个疑问,它到底象什么?有人说像AK47,有人说像恐龙的骨架化石,有人说像树枝,也有人说像小龙虾,只是不太象一座楼。

自从2009年9月,万科总部搬迁之后,前来参观者便络绎不绝。万科专门有前台小姐,带领客人参观。前台小姐穿着一身鲜红的衣服,从巨大的灰色建筑中走过来,穿过架空的广场上那拱起的绿色小土包,非常夺目。她在介绍这个架空的广场的时候说,设计师的目的,是想让它成为城市的一个公共空间,而且有了架空的地面和楼顶的绿植,这座大厦的绿化面积超过了100%,很好地体现了环保的理念。“设计师Steven Holl前段时间亲自来到了这里,那天他看到一个老太太推着她的孙子,在这个广场上漫步,他觉得非常非常高兴。他说这个场景,就是他梦寐以求的,城市、企业、建筑和人的完美融合。”

然而,在我参观总部大楼的时候,并没有Steven Holl的好运气,在广场上走来走去的人并不多,大部分是万科的员工——他们穿过巨大的广场,突然消失在人们的视线中,“这些小土包都是有功能性的,其中一个,是我们物业办公室的入口。”导游小姐掩口笑道,“很好玩吧,人走着走着,突然就消失了,所以我们都说自己是古墓派的。”

另外偶尔出现的就是一些带着相机的游客。大梅沙是深圳的一个旅游点,在万科将总部大楼盖在这里之前,附近以做旅游生意的度假村和饭馆为主,并没有太多的人生活在这里。现在,这座造型奇特占地面积巨大,外墙挂满了百叶窗,楼顶和地下种满了青草——据介绍说,为了追求自然的效果,广场上的草都是要随便撒的,不能刻意地种,那种人工修整得象地毯一样的草皮,是会被设计师唾弃的——成了大梅沙的一个新景点,吸引了很多好奇的游客。

理论上说,这里也许将来会成为城市发展的方向,但是到目前为止,它远不是城市的中心。这个新的总部大楼,距离万科在梅林路的原总部大楼,有30多公里的路程。而万科总部的员工,除非买得起万科在深圳最高端的两个楼盘“十七英里”(这是一个海景别墅项目,王石本人现在住在这里)和“东海岸”,否则他们现在必须每天驱车数十公里去上班,“我每天早上7点不到就得出门,晚上不过8点不敢往回走,路太远,又很堵。这样倒好,无形中多了很多加班时间。”一位员工这样说。当然,如果他选择走高速路的话,就不需要在路上花这么多时间,“可是高速路有收费站,一次15块,来回30。一个月下来,光是过路费就是一笔不小的开销”。

顺着这条盐坝高速一路往西,到达位于工业区的万科城项目,路上所花费的时间大约只有半个小时。一路上看到两边的崇山峻岭,那日正是细雨纷飞,山上云雾缭绕,见之令人忘俗,很难将这一派景象与深圳这个繁忙和喧嚣的城市重叠起来。

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万科新总部

位于深圳市郊布吉的坂田工业区,在一个工作日的上午,工业区的道路上也显得很空旷。司机在经过一个路口的时候特别介绍说,“在这里,左转是华为,右转是富士康。”这句平常的对话,因为所涉及的企业,而显得气势磅礴。

不管是富士康还是华为,都是门禁森严。只有在开车路过的时候,司机会指指点点说:看,这就是华为;看,这还是华为;看,这里仍然是华为。富士康也是如此。这是两个超大型的企业,巨大而连绵的厂房和办公场所,让它们看起来象是各自独立的王国。而在这个工业区里,实际上并没有出现李津逵所说的状态:白天满是熙熙攘攘的人群。这里没有街道,或者说街道就是马路,马路上只有疾驰而过的汽车。路上很少行人。人,大概都被淹没在那些被划归为华为或者富士康的房子里了。

作为城市标志之一的塞车,出现在距离深圳二线的梅林关口还有一公里的地方。在堵塞了半个小时以后,出了关口,一马平川。这是一个很令人怀旧的现象,在深圳作为一个经济特区横空出世的时候,不是所有的人都能够进入这块土地,进出特区需要有特区通行证。而这些检查站,因为深圳的地形使然,就设置在那些山路狭隘之处,梅林关就是其中之一。

关内和关外,自然就成了两个世界。关内是特区,经济发展迅速,城市规划完善,而关外则和贫穷、落后、不安全这样的字眼联系在一起。在很长一段时间里,几乎没有一个在深圳工作的人愿意居住在关外——不说环境吧,每天进城都需要检查通行证,就是一件很麻烦的事情。

打破这种情况的,是万科。

这个移民城市的外来者,在城市中心拿地屡屡受挫之后,开始着力于郊区大盘——在万科的广告词里,居住在关外,改变的是一个人的生活方式。

“四季花城”这个项目,万科自1999年开始开发。值得一提的是,中国的房地产行业的市场化发展,应该从1998年开始,因为这一年,政府取消了福利分房,开始启动房改,那是一个地产商们做梦都会笑出来的年代。政府用政策,给房地产业创造了数以亿计的消费者,而他们对房子的需求,就是房地产商们掘金之路的开始。

在此之前,万科在上海、北京等城市已经开发了几个郊区楼盘,城市花园这个名字迅速深入人心,也打造了万科高端的品牌形象。之所以高端,是因为当时普通的工薪阶层还没有买房的概念,也没有购买商品房的需求,这些楼盘的目标消费群,是海归,是高级白领,是有钱人。

但是,回到深圳,到1999年,作为城市花园序列的一个延续,深圳万科“四季花城”,第一次把消费对象定位在了普通白领——他们刚刚因为房改政策,而成为必须要买房的一群人。而当时作为经济特区,深圳市中心的商品房的均价,大约在7、8千元一平米。“天哪,实在是太贵了,老百姓怎么买得起?”在那个5000元一平米就被称为天价的年代里,这群刚刚被释放出购买力的年轻人,有些不知所措。

万科在梅林关外,拿到了一块规划总建筑面积达53万平方米的地,准备分七期开发,计划打造成一个大型、低密度的休闲住宅区。更重要的是,万科的“四季花城”第一期预售价格,差不多是每平米3000元。当然,这里是关外,环境不好,马路对面就是深圳最著名的、象炮塔一样的农民房,而这些农民房每平方米售价不足一千元。可是,同样的产品,在附近几乎没有,农民房的低价对“四季花城”丝毫构不成威胁,因为这是两种不能放在一起讨论的产品。而和关内的7、8千元的价格比,万科告诉年轻的购房者,与买一套市区的房子相比,能在四季花城买一套更大的房,外加一辆私家车。

“这个广告是很有诱惑力的,”李咏涛说,他是“四季花城”第一期的业主,当时他正准备结婚,“四季花城”是他几乎唯一的选择。“其实买了房子之后,当时也没有能力再买一辆车了,每天就坐班车进城。好在2000年左右的时候,梅林关的检查已经没有那么严格了,再加上‘四季花城’的班车每天都要经过好几次,所以检查站的人也就是上车例行公事地扫一眼。所以,住到了关外,并没有一开始想象中的那样不方便。”

在2009年底,这里的物业成交均价超过每平米11000元。和市区的价格相比,仍然具有很大的优势。

万科改变了这占地37万多平方米的地区。小区之中,除了各种中介地铺、快餐店、外贸原单服装店和咖啡馆之外,还能够买到打口CD和最新的《阿凡达》盗版碟。洗衣店的消费,也和深圳市区的价格相当接近。

然而,它无法改变的是关外的环境。就在小区正门的五和大道,仍然是大货车呼啸而过。业主都会提醒老人和小孩,过马路千万要小心。十年来,这条主干道仍是交通黑点。

在这个居住区东边,隔着十米的马路一侧,是开着有五金店、发廊和鸡煲店的农民房。现在那边的物业价格也上涨到七八千元一平方米。当地的农民业主都说很高兴万科来了,带旺了这个地区,也提高了楼价。因为是毗邻“四季花城”,附近的农民房,在招租的时候也打出了能享受万科社区商业配套的优点,房租能够比起其他地区要高20%。

事实上,除了年轻白领之外,“四季花城”的业主也有附近的农民,他们把农民房全部租出去,而自己搬进了小区。城市学者李津逵说,“这才是这些城市农民真正融入城市的开始,他们改变了生活方式,成为了市民。”

“四季花城”毕竟是十年前的产品,现在看起来,虽然仍然舒适,但的确已经老化了。它的升级版本“万科城”,占地约46万平方米,地处坂雪岗高新技术开发区,毗邻华为、新天下、富士康等高科技企业。

这块地原本是个山地,地块内保留了原生的坡地和沟涧,设计师糅合改良了西班牙、地中海及多种建筑风格元素于一体,不论是景观设计还是产品类型,都比“四季花城”丰富了许多。从普通公寓、情景洋房到排屋、别墅,基本上囊括了所有的产品类型。

“万科城”物业公司的一位经理说,这个项目的位置虽然离市中心很远,但是有一个天然优势,就是距离华为和富士康很近,所以在销售上非常顺利。他说,很多华为的高管买了别墅,中层买了排屋,普通员工买了公寓——丰富的产品线对应着华为的行政级别和不同等级的需求,各取所需。

站在最高处的山顶上,远远还能看到最新一期正在建造的工地,再远一点,又是一片一片的农民房。

“那么,是不是富士康工厂里的打工妹们,就可以租在那些农民房了呢?”

经理默然点头微笑。

当然,这个项目2003年万科以接近十亿元的地价购入,也就注定了万科升级之后的郊区造城计划,不会再像“四季花城”那样亲民。“万科城”身处坂雪岗高新技术区,这是深圳产业集聚效应最明显的地方,除了华为和富士康这种超级大企业,产业链条上下延伸,围绕其配套的有数以千计的大小企业已经形成一个庞大的“北硅谷”产业群。郊区住宅丰富多样的产品形态,为这批上到高科技企业的管理层、下到技术人员和熟练IT工人,提供了更精准的选择。

然而,作为一个城,不仅仅只是居住的房间而已。在郊区造城,最著名的曾属广州市郊番禺的华南板块。这个由八大广东开发商各自参与、分头开发的项目,曾经以低廉的价格和优美的环境,吸引了数万在广州市区的就业者购买和居住。

但是,由于郊区缺乏就业和社会资源,最后,这样的郊区大盘,沦为“睡城”。白天浩浩荡荡的自驾车和班车,将居民运载往城区。到了傍晚,数以万计的人员,又由工作所在地回去郊区物业居住。其中带来了巨大的能源浪费和时间消耗,道路的拥堵,在实际上影响了居住者的幸福感。

“万科城”现在把城建在工业区的旁边,从社区到华为总部,骑自行车只需要十分钟的时间。在深圳这个亚热带气候的城市,骑自行车会是一种相当宜人的出行方式,也符合现在包括王石在内所有人都津津乐道的低碳生活。

居住和工作的互动,并不能代表生活全部。万科在这方面做出了巨大的努力,它打造了1万平方米国际美食坊、2万平方米时尚购物中心、7千平方米人工湖、1.2万平方米市民广场。在深圳路牌广告上,曾经有一句雄心勃勃的自白:万科在造一座城。然而走出“万科城”华丽的大门,门外仍然是简陋的农民房和空旷的马路,这座居住之城和华为的工业之城之间,仍然缺乏有机的联系。

真正的城,不是靠一个企业的力量,能够建造起来的。万科在工业区附近造城,无形中促成了华为员工的低碳出行;在大梅沙建造总部大楼,无形中使得自己的员工日日在城市中穿行数十公里。这两件截然相悖的事放在一起,不由令人心生迷茫。

城市化是一个巨大的命题,地产商在其中起到的作用,比如“四季花城”的出现激发了郊区化生活的概念,很显著,但仍是次要的。作为一个城中村爱好者,李津逵更关注城市化的进程中“城市农民”的市民化问题,城市与人群的“进化”问题是他最经常提到的。而万科也曾经提出过“关注普通人”这样的口号,类似“四季花城”这样的首次置业型住宅,奠定了万科在龙岗坂田区的老大地位,也让它成为郊区化住宅的领头羊。

然而现在的万科,在深圳推出的产品,已经罕见首次置业型,多为改善型,更多的是再次改善型住宅——简单地说,就是以豪宅、别墅为主,因为郁亮说,万科将着重推进从“规模速度型”向“质量效益型”增长转变,“关注普通人,超过20%利润不做”的做法,已经成为阶段性的策略,而变成往事了。

万科,成长在深圳,却被认为是这个城市熟悉的陌生人。它以豪宅项目起家,如今再度回归豪宅,俨然已经从外来妹奋斗成为了主人翁;万科放弃过曾经的高楼梦想,批判过对高度的追逐,却在怪异建筑遍布中国大地,中国成为所谓的“个性设计师”实验田的时候,加入了这一场对“设计”的追求,给素来平庸的深圳城市景观,留下了一个巨大的横向生长的树。

或许,这自认为熟悉的过程,也恰是渐次陌生的开始。

(图文版权所有,转载请注明出处:《锦绣》2010年2月号)

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